房地产转让

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   房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
   
   下列房地产，不得转让：
   （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
   （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
   （三）依法收回土地使用权的；
   （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
   （五）权属有争议的；
   （六）未依法登记领取权属证书的；
   （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
   以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
   （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
   （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

   转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

   以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

   以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

   房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

   房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

   以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

   以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

   商品房预售，应当符合下列条件：
   （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
   （二）持有建设工程规划许可证；
   （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
   （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

   商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

   商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

   商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。